法人で不動産投資をする税制上のメリット

どうも。あけひらです。

 

不動産投資にあたっては多くの投資家は金融機関から融資を受けると思います。
この融資にあたって、個人名義と法人名義、どちらで融資を受けるのかを検討されたことはありますか。

 

不動産投資を考える方の中には、会社にお勤めの方も多いと思います。
会社員で1,000万円以上の高所得を得られている方の場合、日本は超過累進税率制度ですので不動産投資での収益がプラスされることで負担する税金もまた大きくなります。

 

資産の形成を目的として始めたはずの不動産投資によって得た利益に比例して徴収される税金も増えるといったことになれば投資のメリットも薄れてしまいます。

 

ここで法人での投資事業を始めるメリットは、この税金を少なくすることにあります。
当記事では税制対策についてまとめてみたいと思います。

 

個人と法人の税率の違い

個人と法人とで所得税率を整理してみます。

 

個人の場合の所得税率

課税される所得金額：税率：控除額

 

課税される所得金額 税率控除額
195万円以下5%0円
195万円超-330万円以下10%97,500円
330万円超-695万円以下20%427,500円
695万円超-900万円以下23%636,000円
900万円超-1,800万円以下33%1,536,000円
1,800万円超-4,000万円以下40%2,796,000円
4,000万円超45%4,796,000円
引用：https://www.nta.go.jp

 

たとえば、年収1,000万円の場合の所得税は、、、
1,000万円*0.33%-153.6万円 =176.4万円

 

※2037年12月31日までの各年分の確定申告においては、所得税と復興特別所得税(原則としてその年分の基準所得税額の2.1％)を併せて申告・納付する必要があります。
説明を簡潔にするため、ここでは復興特別所得税は割愛します。

 

法人の場合の所得税率

課税される所得金額：税率：控除額
(資本金1億円以下で計算)

 

課税される所得金額税率
800万円以下15%
800万円超23.4%
この場合の法人税が（1,000万円×23.4％）とはなりません。

 

資本金1億円以下の条件を満たしている法人の税額計算は、800万円以下の部分と800万円超の部分で税率が異なります。

 

たとえば、法人所得1,000万円の場合の所得税は、

 

800万円*15.0% = 120万円
200万円*23.2% =46.4万円
→120+46.4=166.4万円
また、法人に役員を2人立てたとして、法人所得と役員報酬(それぞれ300万円ずつ)払った場合をみてみましょう。

 

法人所得：600万円*15% = 90万円
役員報酬：300万円*10%-9.75万円 = 20.25万円
役員報酬：300万円*10%-9.75万円 = 20.25万円
→90+20.25+20.25 = 130.5万円
これで、税金の総額が約40万円ほど安くなりました。

 

法人の場合では、法人と個人に所得を分散し低い税率の適用範囲を広げることによって、税金を安くすることができるのです。
厳密には給与所得控除なども考慮するとさらに税金を安くすることが可能となります。

 

投資家として不動産を買い増していくなら法人一択

以上のことから、不動産投資での収益がある程度見込めている場合には法人化したほうが節税効果を見込めると判断できます。
不動産投資を開始してコンスタントに物件を増やしていくのであれば、法人を設立して開始することをお勧めします。

 

ここでいう法人は資産管理法人を指します。

 

前述したように節税面では法人で買い増しを進めた方がメリットは大きいです。
なお、これから不動産投資を始めようと法人を設立しても事業として実績のない新設法人へ金融機関がアパートローンを融資してくれることはあります。
ただし、これは法人として審査をしているわけではなく個人の属性に対しての審査となります。

 

たとえば、個人の年収1,000万円だとしたら、銀行にもよりますが最大融資額は20倍の2億円程度となります。
法人化しても融資額が増加するわけではないので注意が必要です。